Если застройщик сдает квартиру с недостатками

Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек?

Вам сдали квартиру, где вместо обещанных застройщиком межкомнатных дверей пустота. На подоконниках остались куски цемента, а неровность стен видна даже с лестничной площадки. Что в таком случае вы можете потребовать от продавца? 

Можно ли попросить заменить квартиру, если недостатки у недвижимости слишком существенные? 

Рассказываем, как правильно добиться защиты своих прав дольщикам, которые получили некачественную недвижимость.

За последние семь лет рынок долевого строительства России вырос в 3,5 раза. С помощью ДДУ в стране приобретается около 80% жилья на первичном рынке. По закону "Об участии в долевом строительстве", застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям соглашения, технических и градостроительных регламентов, отвечает проектной документации и иным обязательным требованиям.

И практически любой выявленный недостаток у нового жилья дает возможность покупателю предъявить претензии строительной компании. Для этого участник долевого строительства должен сначала попросить застройщика составить акт, в котором будут перечислены обнаруженные дефекты. 

До удовлетворения всех своих требований участник долевого строительства вправе не подписывать документы о приемке квартиры. Такое поведение покупателя будет стимулировать продавца поскорее удовлетворить все претензии, иначе компании придется платить еще и неустойку за просрочку сдачи жилья. Кроме того, все расходы на содержание квартиры (коммунальные платежи) до подписания акта приема-передачи недвижимости несет застройщик.

Варианты защиты

По закону участникам долевого строительства доступны сразу несколько способов защиты, однако среди них нет права требовать замены некачественной квартиры на другую, Вместе с тем такую возможность дольщик может прописать в ДДУ.

В любом случае, как показывает практика, застройщики чаще всего положительно реагируют на просьбу устранить недостатки, продавцу удобнее ликвидировать дефекты своими силами, а не платить компенсацию.

Когда недостатки очевидны или с претензиями обратилось большое количество дольщиков, то шансы на досудебное урегулирование спора существенно возрастают.

Если жители одного дома столкнулись с общими для всех жильцов недостатками, то стоит подать коллективную претензию строительной фирме.

Если дольщик обнаружил, что дефекты у квартиры существенные, то он может отказаться от исполнения договора долевого участия в одностороннем порядке и потребовать от строительной компании вернуть деньги за недвижимость. 

Кроме уже потраченных средств покупатель получит еще и дополнительную компенсацию. Ее размер рассчитывается по формуле: 1/300 (1/150 – если дольщик физлицо) ключевой ставки ЦБ, умножить на внесенную сумму и количество дней от даты первого платежа и до момента расторжения соглашения. Однако у такой возможности есть и «обратная сторона медали», Дольщику, как правило, возврат денег даже с процентами не выгоден, ведь стоимость жилья за пару лет строительства уже выросла, а цена квартиры на стадии котлована ниже, чем у готовой.

Что делать в суде

Вместе с тем лишь небольшая доля конфликтов между участниками долевого строительства и застройщиками успешно урегулируется в досудебном порядке. Если продавец вообще не исправляет выявленные дефекты или не исключает их полностью, то надо обращаться в суд. В рамках таких процессов представлять максимум доказательств, которые подтвердят у квартиры существенные недостатки: акты осмотров, фотографии, технические заключения с дефектной ведомостью, экспертные заключения и прочее.

Решения судов по наиболее частым судебным спорам дольщиков с застройщиками

Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ и потребовать от застройщика возврата денег, если у квартиры есть существенные недостатки или выявленные дефекты не устранены в разумный срок.
Заключая договор с участником долевого строительства, застройщик обязан сообщить клиенту полную информацию о характеристиках объекта недвижимости и точно описать его местоположение. продавец обязан своевременно предоставлять потребителю те сведения о товаре, которые позволят сделать правильный выбор. Вместе с тем договор, заключенный с застройщиком, не предусматривает замены квартиры, однако дает истцу право на получение компенсации.

Кроме того, если дольщик устранил все повреждения самостоятельно, то ему придется доказать, что он реально потратил ресурсы на эту работу, Иначе можно полностью лишиться возможности возместить фактически понесенные расходы.надо различать существенность выявленных дефектов: Отсутствие ручек в окнах или смотрового глазка во входной двери не являются серьезными недостатками, из-за которых жилье нельзя использовать по назначению.