Кто должен погашать задолженность по коммунальным платежам

В наше время часто можно встретить «любителей халявы», которые не прочь только потреблять оказываемые им жилищно-коммунальные услуги и при этом не оплачивать их. Только когда такие потребители приходят в магазин за хлебом, мысли взять товар и уйти, не заплатив за него, их не посещают. Отношение населения к управляющим организациям оставляет желать лучшего, да и как человеку, не работающему в данной сфере, понять работников жилищно-коммунального хозяйства, если в СМИ постоянно вещают, что все кругом жулики и воры.

А уж если собственник продал квартиру, так тут же и забыл о необходимости оплаты какого-то там мифического долга, пусть даже и за потребленные им когда-то жилищно-коммунальные услуги. Ведь продав свои квадратные метры отношения к ним старый собственник уже не имеет, вот и приходится новому собственнику обивать порог управляющей организации, получив счет об оплате долга за услуги, которые он фактически не потреблял.

Но, оказывается, на практике в некоторых управляющих организациях нет понимания о том, кто все-таки должен оплачивать задолженность – новый собственник или старый.

Чтобы разобраться в данной ситуации необходимо открыть Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Как следует из ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственной реестр.

В соответствии с ч. 2 ст.223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации.

В силу ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг (далее – ЖКУ), при покупке квартиры возникает у нового собственника не ранее возникновения у него права собственности на основании записи в ЕГРЮЛ. Соответственно, задолженность за ЖКУ, потребленные в период владения квартирой предыдущим собственником, новый владелец не обязан оплачивать.

При этом, иногда в договоре купли-продажи квартиры можно встретить условие о том, что новый собственник принимает на себя обязательство по оплате долга предыдущего собственника. Однако, данное обстоятельство еще не дает управляющей организации права взыскания долга предыдущего собственника с нового. 

Так, Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.10.2018 № Ф07-11942/2018 по делу № А56-67880/2017 было установлено, что поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества заключен между Ответчиками и УО не является его стороной, договор не создает обязательственных отношений между УО и ответчиками, а следовательно, не изменяет момент возникновения у УО права требования к ответчикам внесения платы за жилье и коммунальные услуги.

«Как установлено статьей 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вывод апелляционного суда о том, что в силу приведенной нормы договором может быть предусмотрено иное распределение бремени содержания имущества, является правильным.

Однако по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Поскольку Договор заключен между ответчиками и Общество не является его стороной, Договор не создает обязательственных отношений между Обществом и ответчиками, а следовательно, не изменяет момент возникновения у Общества права требования к ответчикам внесения платы за жилье и коммунальные услуги.

Условия пункта 1.6 Договора регулируют отношения исключительно между ООО «ВИАРТ» и Компанией.

В отсутствие у Общества договорных отношений с ответчиками подлежит применению порядок внесения ему платы за жилье и коммунальные услуги, установленный Жилищным кодексом Российской Федерации».

Как поступать в описанной ситуации – дело выбора каждого. В статье приведены нормы как должно быть по закону.