Кто несет ответственность за прорыв батареи в квартире

Собственник или управляющая компания?

Кто несет ответственность за радиаторы отопления в квартире?

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что в состав общего имущества собственников многоквартирного дома включаются лишь те обогревающие элементы, которые находятся за пределами квартир, является ошибочным.

 

К общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относится в том числе элемент системы отопления, расположенный до первого запорно-регулировочного крана на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также до первого отключающего устройства.

 

Таким образом, в качестве юридически значимого обстоятельства при разрешении спора суд должен был установить, имелся ли запорно-регулировочный кран на отводах внутриквартирной разводки от стояков либо отключающее устройство, расположенное на ответвлениях от стояков.

 

Установление этого обстоятельства обусловливало определение того, неисправность какого имущества - общего либо имущества собственника квартиры - привела к заливу квартиры истца.

 

Верховный Суд РФ о радиаторах отопления.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что в состав общего имущества собственников многоквартирного дома включаются лишь те обогревающие элементы, которые находятся за пределами квартир, является ошибочным.

К общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относится в том числе элемент системы отопления, расположенный до первого запорно-регулировочного крана на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также до первого отключающего устройства.

Таким образом, в качестве юридически значимого обстоятельства при разрешении данного спора суд должен был установить, имелся ли запорно-регулировочный кран на отводах внутриквартирной разводки от стояков либо отключающее устройство, расположенное на ответвлениях от стояков.

Установление этого обстоятельства обусловливало определение того, неисправность какого имущества - общего либо имущества собственника квартиры - привела к заливу квартиры истца. Однако это обстоятельство установлено не было.

Положенная в обоснование отказа в удовлетворении заявленных требований ссылка суда на то, что из представленных истцом доказательств определить место разгерметизации системы отопления невозможно, не может быть принята во внимание.

Такие доказательства подлежали представлению управляющей организацией либо могли быть получены путем разрешения вопроса о назначении экспертизы (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Это судом учтено не было, что привело к нарушению требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о распределении бремени доказывания, в результате чего возникший спор не был разрешен по существу (Определение Верховного Суда РФ от 08.11.2016 г.).

 

Пример судебной практики, когда наличие запирающего крана оставляет ответственность на УК.

 

При рассмотрении настоящего дела с учетом указанных выше норм законодательства и позиции Верховного Суда РФ судебные инстанции пришли к выводу о том, что для определения возможности отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) к общему имуществу в многоквартирном доме существенным обстоятельством является наличие или отсутствие на таких элементах отключающих устройств.

В ходе производства по настоящему делу установлено, что отключающие устройства в системе отопления в квартире по вышеуказанному адресу отсутствовали, радиаторы отопления демонтированы силами управляющей организации в связи с неисправностью, на месте демонтажа установлена запорная арматура.

При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к выводу о том, что радиаторы отопления в данном случае являются частью общего отопительного оборудования многоквартирного дома, в связи с чем предписание административного органа об установке радиаторов отопления за счет средств, собранных на содержание и ремонт общего имущества, признано законным.

Установка запорной арматуры непосредственно после демонтажа радиаторов отопления не свидетельствует о том, что данные обогревающие элементы перестали относиться к общему отопительному оборудованию многоквартирного дома.

Постановление Верховного Суда РФ от 06.06.2016 г.

Если запирающего крана нет.

 

Установив, что на момент аварии радиатор отопления не был оборудован запорными устройствами, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что он не мог быть самостоятельно отключен собственником жилого помещения от системы отопления без отключения всей системы отопления, в связи с чем отнес данный радиатор (элемент системы отопления) к общему имуществу многоквартирного дома. Ссылка в жалобе на договор управления многоквартирным домом о разграничении зоны эксплуатационной ответственности по системе отопления, на правильность принятого по делу решения повлиять не может.

 

В соответствии с п. 6 Правил в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Таким образом, если оборудование, находящееся в многоквартирном доме, обслуживает более одного помещения, оно может быть отнесено к общему имуществу многоквартирного дома независимо от того, где оно находится - внутри или за пределами помещений дома.

К общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относится, в том числе, элемент системы отопления, расположенный до первого запорно-регулировочного крана на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также до первого отключающего устройства.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством при рассмотрении настоящего спора являлось установление, имелся ли запорно-регулировочный кран на отводах внутриквартирной разводки от стояков либо отключающее устройство, расположенное на ответвлениях от стояков.

Установление этого обстоятельства обуславливало определение того, неисправность какого имущества - общего либо имущества собственника квартиры – привела к заливу квартиры истца.

Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (ч. 6 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).

 

В помещении отключающих устройств на радиаторах отопления не имеется, следовательно радиаторы относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

 

Пунктом 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что владение и пользование имуществом, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при не достижении согласия – в порядке, установленном судом.

 

Радиаторы отопления в помещении, как общедомовое имущество, не могут быть демонтированы без согласия всех собственников дома.

 

Таким образом, из анализа приведенных выше норм следует, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах), которые предназначены для функционирования системы отопления в целом и являются ее неотъемлемым элементом, без которого данная система не может функционировать.

 

Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Решении от 22.09.2009 г. № ГКПИ09-725.

---

 

Причиной залива квартир является самовольное переоборудование радиатора в квартире с чугунного на алюминиевый, что не предусмотрено проектной документацией жилого дома.

 

Установка дополнительных приборов отопления не является переустройством (переоборудованием) системы центрального отопления. Увеличение поверхности и количества отопительных приборов в жилых помещениях МКД необходимо согласовывать с обслуживающей организацией.

 

Подводя итоги, можно сделать следующие выводы:

• если запирающее устройство установлено в квартире собственника и обслуживает только одну квартиру: ответственность собственника.
• если запирающее устройство установлено в квартире собственника и обслуживает более одной квартиры: общее имущество.
• если запирающего устройства нет: общее имущество.