Покупка недвижимости в Дубае - инструкция

Здесь Вы найдете простую и понятную инструкцию, которая позволит Вам избежать массы проблем. На любой стадии вы сможете обратиться к нашему русскоговорящему юристу для помощи и проверки документов.

 

Шаг 1 – Выбрать тип недвижимости, которую Вы хотите купить в ОАЭ

Существует 3 основных вида покупки недвижимости, которые существуют на рынке в ОАЭ:

 

- полная собственность на апартаменты (квартиру) «freehold» - самая распространенная;

- покупка аренды на очень долгий срок (20 – 40 – 60 лет) «leasehold»;

- совместная покупка, при которой собираются несколько покупателей (например знакомые, друзья, родственники) и выкупают сразу этаж или небольшой дом на несколько квартир.

 

Иностранец неарабского происхождения может приобрести жильё и коммерческие объекты в определённых фрихолд-регионах ОАЭ. Объекты, расположенные в «свободных» зонах (Free Zone), оформляются в полную частную собственность, в дальнейшем их разрешено продавать, сдавать, дарить или передавать по наследству.

 

В 2006–2008 годах вышел ряд постановлений, благодаря которым был утверждён список свободных зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане, а в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен и в Абу-Даби.

 

В Дубае, например, большая часть территории уже признана зонами «свободного владения». Наиболее популярные у инвесторов: Dubai Marina, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Jumeirah Lake Towers, Mohammed Bin Rashid City, Umm Hurair, Al Barsha, Emirates Hills, Jebel Ali, Al Gouz, Ras Al Khor.

 

 

В некоторых эмиратах, например, Шарджа и Абу-Даби нельзя приобрести недвижимость в полную собственность, если Вы иностранец.

 

Купить недвижимость могут иностранные граждане или юридические лица. Если Вы физическое лицо, то вам понадобится международный заграничный паспорт.

 

Наиболее часто покупают недвижимость в Дубай в полную частную собственность.

Как безопасно купить квартиру в Дубай

Шаг 2 – выбор апартаментов в Дубай

Существует большое количество сайтов и агентств – риелторов, которые предлагают купить недвижимость. Выбирайте недвижимость, которая Вам понравится, далее приготовьтесь проверять продавца и сам объект недвижимости, чтобы не потерять деньги и не стать жертвой мошенников.

 

 

Шаг 3 – бронирование недвижимости, подписание договоров и первые оплаты в ОАЭ

На этой стадии покупатели больше всего совершают ошибок из-за чего теряют практически все средства, которые заплатили за бронирование.

 

Почему это происходит:

 

- Вам понравилась цена, апартаменты, а менеджер по продажам внушил Вам доверие;

- Вас уговорили внести предоплату за бронирование как можно скорее, чтобы не упустить квартиру и зафиксировать цену;

- Вам предложили скидки, рассрочки, подарки и прочее, если забронируете прямо сейчас.

 

На этой стадии риелтор или продавец пришлет Вам договор и документы на подписание, счет на оплату и много счастливых обещаний.

 

 

Что нужно сделать:

 

1. Не торопиться! До оплаты начать юридическую проверку

 

Очень часто после быстрой покупки появляется разочарование и желание вернуть деньги, но как правило вернуть деньги по условиям бронирования уже не получится. Поэтому Вам нужно последовательно проверить продавца, его документы и сам объект недвижимости.

 

На этом этапе очень важно использовать помощь юриста, это недорого, но убережет Вас от потерь денег и переживаний.

 

Пришлите документы нашему юристу на почту advokatorium@mail.ru и мы быстро выявим возможные риски, объясним простыми и понятными словами, что нужно сделать и что запросить у продавца.

 

2. Изучить документы, проверить продавца и саму недвижимость

 

После проверки документов нашим юристом, Вы можете увидеть следующие риски:

 

Договор бронирования и внесения предоплаты обязывает Вас согласиться и заключить будущий основной договор купли продажи недвижимости без изменения, что для Вас в будущем будет значительно дороже, чем та сумма, которую Вам назвал продавец, потому что скорее всего вас обяжут оплатить дополнительно: уплату налогов, оплату накопленных коммунальных долгов по апартаментам, оплату регистрационных сборов, оплату их юридических услуг по оформлению и подачи документов, оплату дополнительных сборов застройщика или управляющей компании и многое другое.

 

Вам не предоставили план квартиры с указанием площадей, видов из окна, то есть вы не уточнили какую именно квартиру и в каком месте дома вы покупаете, а значит вам может достаться неудобная квартира.

 

Реквизиты оплаты указаны обычного физического лица несмотря на то, что продавец – юридическое лицо. Это очень распространенный и опасный риск для покупателя, а продавец этим пытается уйти от налогов.

 

В договоре высокие штрафы за отказ от заключения основного договора, но вы можете этого не увидеть, так как договор на английском или арабском языке.

 

Все риски перечислить не получится, их очень много и у разных продавцов они разные! Присылайте договор нам на проверку!

 

Что нужно еще сделать:

 

- запросить регистрационный сертификат риелторовского агентства;

- запросить регистрационный сертификат застройщика;

- запросить разрешение на строительство дома;

- запросить доверенности.

 

3. Подписание договора бронирования

 

После проведения проверки, изучения всех документов, Вашей готовности подписать договор на согласованных или обозначенных условиях можно подписывать договор бронирования.

 

Таким образом к договору бронирования у вас должны быть следующие документы: документы на продавца / застройщика, разрешение на строительство или право собственности на недвижимость, схема расположения квартиры с размерами и площадью, шаблон основного договора, который будет заключаться в будущем, доверенность на подписанта и правильные реквизиты для оплаты.

 

После подписания договора и оплаты первого взноса Вашу квартиру должны снять с продажи.

 

4. Подписание основного договора купли-продажи или инвестирования в строительство

 

Этот документ самый важный и требует особого внимания юриста, договоры бывают разными от 10 страниц до 140 страниц. В больших договорах описываются не только взаимоотношения между покупателем и продавцом, но и между покупателем и управляющей компанией, где содержатся общие сведения о предстоящих тратах собственника на содержание имущества, общего имущества, порядка проживания и посещения (также часто встречаются условия возможной аренды – это важно, если планируете сдавать жилье после приобретения), указываются расходы по оформлению прав собственности.

 

Если апартаменты покупаются на стадии строительства (дом еще не построен), то ваш договор регистрируется во временном реестре, а после постройки дома – договор перезаключается.

 

Согласно договору покупатель передаёт продавцу аванс. Чаще всего это 10% от суммы покупки, иногда больше. Справку о передаче денег хранит риелтор. Если сделка проходит, как и предполагалось изначально, покупатель получает залог обратно. Если передумал инвестор – деньги остаются у продавца, если продавец – он должен вернуть деньги в двойном размере.

 

Срок действия готового и подписанного соглашения – 30 дней, если речь идёт о вторичной недвижимости.

 

Далее продавец и покупатель встречаются в офисе застройщика и подают заявку на Сертификат об отсутствии возражений (NOC) - только на вторичной недвижимости. Этим документом застройщик подтверждает, что продавец не имеет перед ним никаких долгов. Обработка данных может занять до пяти рабочих дней. Выдача сертификата означает, что продавец может передать право собственности.

 

После выдачи NOC продавец и покупатель идут в земельный департамент Дубая для перевода недвижимости. Оплата всей суммы сделки осуществляется именно в этот день, когда департамент выдаст чек на оплату. Далее покупатель получает титул права собственности (Title Deed) и официально становится владельцем недвижимости.

 

Средняя продолжительность всей процедуры покупки недвижимости в Дубае – один месяц.

 

Шаг 4 - получение документов на недвижимость

После совершения всех оплат по договору, окончания строительства, прохождения всех формальных процедур Вы получаете сертификат о собственности. 

 

 

Владельцы недвижимости в ОАЭ не платят ежегодный налог, но есть годовой взнос на содержание здания, общей и прилегающей территорией. Точная ставка зависит от застройщика и района, но варьируется в пределах $14,6-58,7 за кв.м.

 

Возникли вопросы? Пишите внизу, ответим быстро и бесплатно!